深圳小产权房租赁合同纠纷司法实践与实务案例研判分析：租赁合同无效

我国房产证有红色和绿色两种颜色，在深圳房产证房主要包括城镇房产证房和原集体土地上私房（即大家俗称的小产权房），我们首先明确清楚原集体土地上私房的渊源。

何为“小产权房”？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此 “小产权房”应被称为“违法建筑”。但坊间和媒体多习惯性地认为深圳市不但存在“小产权房”且存量惊人。

深圳市为解决复杂多样房产的规制问题，在尊重历史的前提下，同时促进土地利用开发，确保深圳的可持续发展，出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》等法规及规章进行调整。因此，深圳独创了“历史遗留违法建筑”的概念。

关于“小产权房”租赁合同的效力

对于没有房产证的房屋，判断租赁合同是否为有效，需要审查该小产权房是否取得了建设工程规划许可证且建设符合城市规划或者有无经合法报建手续并取得了相关产权证明。如果没有取得，这类房屋一般属于违法建筑，买卖交易及租赁等环节均受到限制，所涉房屋租赁合同为无效合同且无法办理备案；如果已经取得建设工程规划许可证并且按照规划施工建造完成，即便未取得合法报建手续或者尚未取得不动产权登记续或相关产权证明，所涉房屋租赁合同往往也是有效的。

2009年7月发布、2020年12月修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《租赁合同司法解释》）第二条明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。很显然，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的违法建筑租赁合同无效是确定的、唯一、无争议的法院裁判结果！

在租赁小产权房过程中是否受法律保护

对于小产权房的租赁行为，虽然所涉房屋租赁合同无效，但并不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。合同被确认无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

综上，房屋租赁合同应当认定为无效，合同认定为无效后，承租方应当返还房屋并向出租房支付房屋占有使用费。

小产权房租赁存在哪些法律风险

小产权房租赁合同存在被确认无效的法律风险。对于未能取得建设工程规划许可证或无房产证的小产权房，这类小产权房的租赁行为是不受法律所保护的。一旦引起纠纷起诉至法院，法院通常会判决房屋租赁合同为无效合同。此时出租的小产权房不得交付使用，支付租金的请求是得不到支持的，但是承租人需要参照合同约定的租金标准或者按照市场租金标准向出租人支付房屋的占有使用费用。

案例分析及研判结果分析总结

通过检索及分析案例，我们可以发现：

1、案涉小产权房未取得建设工程规划许可证，无特殊情况，相关房屋租赁合同无效。合同双方恢复原状，出租方退还承租方租赁押金。

2、租赁合同无效，租金条款无效，但承租方应向出租方支付房屋占有使用费。占有使用费的具体数额，法院参照双方约定的租金标准并结合同地段相应面积房屋市场租赁价格等因素，酌情予以确定。

3、由于租赁合同无效，理论上应恢复案涉房屋原状。但房屋内形成的装饰装修物且难以恢复原状的，双方按过错各自承担相应的责任，即一般而言出租方应向承租方承担部分装修损失。承租方如果对案涉房屋进行装修，应保留好装修合同、付款收据等交易记录，以便将来向出租方主张相应装修费用。