深圳买卖小产权回迁房指标房纠纷，法院认定回迁指标买卖有效，买家无权以卖家无房产证为由解除合同

导语：原、被告于2021年6月3日签订了《房屋买卖协议书》，约定原告购买被告位于在深圳市大鹏新区小产权房对应的回迁安置指标，买卖总价款为190万元。原告在确认无误后支付指标款项。其后被告配合原告与开发商签署拆迁安置补偿协议，并领取过渡租金，至此被告已经履行完毕全部的合同义务。随后原告以被告未提交相关的产权凭证为由，要求解除案涉买卖合同，庭审过程中，法院认定卖家已经实际履行完毕协议约定的义务，无法律规定的违约行为，因此最终判决驳回原告全部诉讼请求。

一、案情回顾

2018年8月，被告王x与深圳市xx房地产开发有限公司（简称“xx房地产公司”）签订了深圳市大鹏新区xx片区城市更新项目搬迁补偿安置协议，该协议确认被搬迁房屋位于大鹏新区，约定被搬迁人按照原住宅物业按1：1的比例置换回迁住宅物业建筑面积。2021年6月1日，案外人陈x向原告出具收款收据，载明收到原告交来的购买大鹏xx旧改100平指标的定金50000元。2021年6月3日，原告（乙方）与xx房地产公司签订了《深圳市大鹏新区xx片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》，约定被搬迁房屋位于大鹏新区，属于乙方所有的该房屋永久性建筑面积为100㎡。同日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，约定被告（甲方）将坐落在深圳市大鹏新区的房屋中属于被告个人所有的100平房屋出卖给原告（乙方），房屋买卖总价款为190万元；同日，原告将购房款185万元转入被告指定的案外人银行账户。随后原告以被告未转交房产产权凭证文件材料起诉至法院要求解除案涉合同。

二、针对回迁指标房买卖，全面梳理案件争议焦点如下

1、何为回迁房指标，买卖合同标的是房屋还是回迁房指标？

在深圳土地寸土寸金的土地背景下，众多购房者的目光投向了购买村民的回迁安置房，因此城市更新成为不可或缺的获得土地以及拓展商品房的途径。而回迁房指标主要是在城市更新、土地整备利益统筹等项目中，由被拆除物业权利人与拆迁主体签订拆迁补偿协议并约定以产权置换的方式进行补偿而取得的合同权益。因此从其字面意思可以看出，针对该标的的买卖关系中，交易标的不是特定的房屋，而是房屋所有权人在城市更新进程中所能获得的可期待的债权利益，也就是俗称的“回迁房指标”。

从本案的交易事实来看，虽然原告与被告签订的房屋买卖协议约定买卖的是房屋，但是后续买卖交易履行过程中，原告支付款项备注为“指标房款项”，且双方之间针对该交易的沟通均是涉及案涉房屋所处地块的城市更新进展以及回迁指标面积的大小，并且最为关键的是，原告后续在被告的配合下与开发商签订了拆迁安置补偿协议，原告本身作为被搬迁人与开发商通过协议形式确定了回迁房面积，因此通过本案证据可以作出准确论断：案涉交易标的为回迁房指标，不是特定房屋！

2、案涉合同履行过程中，原告是否无法实现其合同目的？

在确认案涉交易标的为回迁房指标后，由此可以确认原告以买卖标的为房屋为由的诉讼思路及策略是难以得到法院的支持的。从本案合同约定来看，原告的主要合同义务是交付买卖回迁房指标的款项，而被告的主要合同义务就是出卖案涉房屋对应的回迁房指标并协助原告签订拆迁安置协议。并且被告也配合原告解除了自身与开发商签订的拆迁安置补偿协议，进而原告与开发商针对确定的拆迁房屋对应的回迁指标面积进行确认，因此原告已经实现了合同目的，即已经实际取得了案涉房屋对应的拆迁安置权益，因此原告的合同目的已经实现，其诉求难以得到法院的支持。

三、最终法院判决认定案涉交易标的为回迁房指标，原告诉求于法无据。

针对案涉合同的交易标的是房屋还是房屋对应的回迁房指标这一争议焦点问题，原被告双方从交易模式、交易经过、交易后续展开论证，最终法院认定从原、被告于2021年6月3日签订《房屋买卖协议书》的内容看，双方所买卖的是深圳市大鹏新区的房屋中属于被告个人所有的100平房屋，但相关收款人所出具的收款收据载明收到的款项系购买回迁房指标，此外，在原、被告签订《房屋买卖协议》的同日，原告与xx房地产公司签订《搬迁补偿安置协议》，将原告原来的指标223平方米变更为123平方米，同时，被告亦与xx房地产公司签订《搬迁补偿安置协议》，约定其指标为100平方米，由此可见，《房屋买卖协议》与原、被告分别与xx房地产公司签订《搬迁补偿安置协议》能够相互印证，形成证据链条，故《房屋买卖协议》涉及的标的物实际上为回迁房指标，且双方已经实际履行了该协议。因此，原告主张被告未按该协议履行，与事实不符，本院对其以此要求解除协议，并支付相关款项的诉求不予支持。

四、道华律师案件评析

1、回迁房指标买卖合同的效力，除违反效力性强制性规定以外，一般认定为有效。

针对回迁房指标交易的合同效力问题，从目前的司法实践来看，法院倾向于认定针对回迁指标的交易系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。而对于买家能否实际获得回迁期房属于履行能力的范畴，不影响合同的效力，因此回迁房指标交易合同在不违反效力性强制性规定的情况下是有效的合同。

2、回迁房指标交易合同中，卖家的主要合同义务为转让回迁房指标，配合买家签订拆迁安置协议。

在回迁房指标交易合同中，需要明确交易双方的主合同义务，对于买家履行合同的主合同义务为按时足额支付交易款项，而对于卖家来说主合同义务则是将回迁房指标转让给买家。通常的合同履约形式为在签订指标交易合同的当日以及一段时间内配合买家与开发商签订拆迁安置协议，在履行完毕上述合同义务后，针对回迁指标的交易正式完成，如此时买家以卖家未转移房产权属文件等理由主张合同解除，在卖家无法律规定的违约情形下，法院会驳回买家诉求。

五、案件相关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，“县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议”。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。

3、《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第二十五条规定，“对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换”。

4、《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条规定，“拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议”。