深圳龙岗小产权绿本房遇旧改拆迁，道华房产律师助新业主确认合同有效，取得拆迁权益

导语：深圳绿本小产权房屋买卖以及继承问题作为深圳特色的房产问题，一直都是理论以及司法实务界的难题，绿本小产权房因其非市场商品房性质原因，深圳市政府出具政府规章明令禁止买卖交易，但与此同时又因其市场价格低、后续拆迁事宜等权益又使得小产权房交易市场仍然保持活跃。本案中，委托人的丈夫购买绿本小产权房后，将绿本小产权房返租给原业主，结果惨遭交通事故意外离世，留下病弱老母及子女三人相依为命。本就悲痛至极的家庭，却还在经历着继承纠纷、房产纠纷等灰暗时刻，委托人一夜之间头发白了大半。房屋面临拆迁旧改却被租户霸占、租金拖欠不缴、租户拒不沟通，面对眼前的种种纷争，为了保障家人的权益，经多方寻找推荐，最终该家族共同委托广东道华律师事务所全权处理其一切房产纠纷有关事宜。

一、案情回顾

2013年12月，委托人丈夫秦某与李华（化名）、王巧（化名）夫妻二人签订了《房地产转让协议书》，约定夫妻二人将位于龙岗街道的某自建房以2600000元的价格转让给秦某。协议签订后，秦某已向李华、王巧二人支付完毕所有购房款项。秦某完成购房程序后，李华、王巧二人因暂时找不到合适的住所，便向秦某提出将房屋出租给自己继续居住，每月支付租金5000元，秦某心想此房屋购买后也是出租给其他人，既然如此就省得找租户，便痛快答应二人。也许是当初秦某与李、王二人交易过程十分顺畅，在出租房屋时秦某基于对二人的信任并未签署房屋租赁协议，此后，就连租金都一直推脱未交给过秦某。2018年12月，秦某在外出途中突遭交通事故、意外死亡，在料理秦某后事的过程中，其家人才发现该情况，并开始向李、王二人施压催促租金，二人直到2019年8月起才开始向秦某女儿交付租金。后该案涉房屋被纳入城市更新的拆迁范围，秦某家人为保险起见一直要求二人签署租赁协议，但二人却要求秦某一家给付一半的拆迁利益，否则拒不配合签署租赁协议、拆迁安置协议以及后续过户事宜。面对此种情况，秦某妻子江某多次找到二人协商甚至愿意做出让步，但二人却始终置之不理，在这过程中也屡次向开发商表明该套房屋的权属关系并向开发商出具相关证明，但开发商总以双方自行解决为由拒绝处理，无奈之下江某亦曾报警处理，但均无任何用处。最终，江某及其女儿找到道华房产律师团，委托全权处理与该座房产的一切纠纷事宜。

二、小产权房交易效力存疑，面临重大风险

1、深圳市政府明令禁止小产权房交易，委托人与原业主的交易存在无效风险。

2009年深圳市规划与国土资源局重新发布《关于颁发新《房地产证》的通知》（深国房规〔2009〕1号）明确规定农村居民私人住宅颁发绿皮《房地产证》，记载非市场商品房地产。小产权房作为非市场商品房，深圳市政府明令禁止进行买卖，而案涉购房合同的效力直接影响到委托人后续能否取得案涉房屋以及后续的拆迁权益。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，若该部分房屋系未取得报批报建手续的违法建筑，法律禁止其流通，房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

绿本小产权房不论是在政府规章层面或是法律层面，因此权属性质的问题一直以来都是存在重大交易风险。如果建筑物未办理相关的产权证书的私宅，产权不明晰，无法确定权利人，且未提交案涉房产的报建报批手续，未能证明行政主管部门已对涉案房产作出处理，因不同行政处理后果将影响正确认定当事人之间关于案涉房屋的民事行为效力及确定民事责任内容，在行政主管部门对涉案房屋作出处理前，案件不予受理，已经受理的，应依法驳回起诉。当事人可待行政主管部门处理完毕后，再循法律途径解决。因此委托人与原业主之间的交易存在重大的交易风险。

2、委托人丈夫去世，原始交易凭证以及交易经过委托人并不知悉，对于房屋交易事实不清楚，直接影响到法院事实认定。

道华房产律师团在接到该委托后，与委托人方进行了一次详细会谈，了解目前已知且能知的与案涉房屋相关的所有信息，包括与秦某生前了解到的2013年与李华、王巧二人的签约情况。根据案涉房屋的相关情况，签署协议是只有秦某一人与李、王二人进行，故该房屋在所有权上应归秦某所有。

秦某死后，案涉房屋作为遗产部分在无遗嘱的情况下首先由其第一顺位的法定继承人继承。经询问了解到，作为第一顺位继承人的有秦某母亲、妻子江某、女儿秦某一、大儿子秦某二及小儿子秦某三，共五人。因此，对于前述五人都可以对该案涉房屋主张权利。

但是继承人对于秦某与原业主二人的交易流程并不知悉，前期与原业主沟通时，受到了原业主的极大的干扰，原业主表示对于案涉房屋，秦某曾表示在面对拆迁时会赠送对方一部分回迁面积对应的房屋，但是委托人对于该情况并不知悉，这直接导致了拆迁进程确认时，开发商无法进行确认实际权利主体以及对应的回迁面积，极大地影响了委托人的权利实现。

三、确认交易效力，终争取到全部拆迁权益 

1、道华律师从土地性质出发，结合案涉房屋已取得房屋产权证的事实，准确论断案涉房屋买卖合同有效，委托人有权要求基于有效的合同要求原业主返还房屋。

道华律师根据2003年10月29日中共深圳市委、深圳市人民政府发布的《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号），在该份文件中，明确规定村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。

从该份政府文件出发，可以确认目前深圳市的土地已经全部转为国有土地，而买卖国有土地上的建筑物并不受到原集体用地的交易限制，同时根据2009年5月27日深圳市人民代表大会常务委员会再次出台的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕）文件，可以确认的是，针对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查，符合确认产权条件的，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。确认案涉房屋已经取得了合法的房地产证，属于合法建筑，道华律师做出准确论断：案涉房屋的买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。

2、道华律师迅速向开发商发函，避免“善意第三人”的出现。

发送《告知函》至开发商，避免“善意第三人”的出现。道华律师基于前述的准确分析论断，列明了该房屋目前的权属情况，向城市更新的负责主体广东某置业公司及其驻案涉房屋处的更新办公室各发送了一封《告知函》，释明案涉房屋的拆迁事宜已由房屋所有权人全权委托至广东道华律师事务所处理，并且任何人不得代房屋所有权人江某或以业主名义签署与拆迁相关的任何文件，如有上述行为视为无效，若造成损失江某有权追究相关责任人员的一切法律责任。为此，杜绝李华、王巧二人携带房地产证以业主或房屋所有权人名义签署拆迁相关文件来获得利益。通过上述文件的发送来正式函告，催告对方履约，告知相关事实，形成书面证据，中断诉讼时效。

3、道华律师代表委托人与原业主以及开发商进行三方谈判，精准锁定委托人合法权益。

对于委托人方而言，能不通过起诉解决问题是最好的，通常来说可以在诉前达成和解是解决问题最快的方式，委托人在委托时也表明因为拆迁正在逐步进行中，所以想要最快速地解决问题，希望可以由律师代替其与对方进行谈判调解，尽快搬离房屋并配合委托人进行办理拆迁补偿安置等事宜。为此，道华房产律师团根据委托人可以让步的最大限度来制定了一套调解方案，并与李华、王巧二人取得联系，表明来意，说明目前与案涉房屋的相关情况以及委托人的意愿，若二人愿意配合江某签署拆迁安置补偿协议以及开发商的其他相关文件并在后续绿本转红本时愿意配合办理过户，委托人愿意分配给李、王夫妻二人100㎡的建筑面积，针对这100㎡的拆迁安置补偿款或其他利益均由二人享有，由此来作为谈判的筹码，并同步增加对方压力，若始终拒绝调解，那么委托人将通过诉讼程序来进行房屋确权，这样不仅在时间上会拉长战线，到最后二人可能颗粒无收，一分钱都无法拿到。

开发商处同时表明无论其与哪个主体签署《搬迁补偿安置协议》，它都必须拆除搬迁物业以便推进城市更新，故开发商表明他们的认定标准是谁是实际业主、谁实际占有该房屋。道华房产律师团针对此前的《告知函》也再次释明内容，并与开发商沟通针对此小产权房的拆迁安置事宜应谨慎处理，虽然绿本上的户主名字为李华、王巧，但该房屋早已出售给秦某，并由《房屋买卖协议》、转账记录、收据等佐证，该房屋买卖依法有效，案涉房屋的拆迁权益人为委托人。

4、道华律师双管齐下，协助委托人取得胜诉判决要求租户返还房屋进行清场。

在谈判的同时，基于原业主出尔反尔的态度以及开发商暧昧不明的表述，道华律师快速进行立案诉讼进程。庭审中针对案涉房屋所处土地性质以及房屋性质的问题进行明确陈述。因着拆迁工作迫在眉睫，委托人对此也十分着急，故我方持续联系法院表达希望可以尽快出具判决的意愿，同时也向法官说明目前委托人的困境所在，法院此时也十分给力地在一个月之内便出具判决，认定双方《房屋买卖协议》有效，李、王二人应于判决生效的十五日内退出房屋并前往村委以及开发商处配合秦某的继承人办理拆迁手续。经过上诉期后，被告方并未向深圳市中院提起上诉，在道华房产律师的协助与指导下，委托人前往案涉房屋所在处进行清场，要求李、王二人立即退出房屋，并交还给委托人，但二人或许想着最后“硬搏”一次，无论如何沟通仍是拒不搬出，于是道华房产律师团立即向法院申请强制执行，由执行局出具协助执行通知书，前往案涉房屋处将李、王二人强制搬离。

5、清场后携生效判决书前往拆迁办，开发商妥协配合，委托人尽数获得拆迁利益。

深圳市龙岗区人民法院经过一审审理后，认为即使该房屋买卖后未办理物权登记，但双方当事人之间签订的《房屋转让协议书》未违反法律、行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，故该协议书有效。法院判决生效后，道华房产律师团协助委托人携生效判决赶赴开发商处，以此判决告知现该小产权房的实际业主为委托人，由委托人实际占有，在法院已经确认实际占有使用人的前提下，开发商与他人签署的拆迁安置补偿协议等将会被认定无效。有了上述法院的生效判决以及其他相关证据佐证委托人系实际权利人，与开发商经过数次的沟通后，1：1置换回迁房住宅，在过渡期以45元/平方米·月进行补偿，围墙以240元/平方米进行赔偿，装修以800元/平方米进行补偿，拆迁补助以40元/平方米进行，以上述搬迁补偿安置标准来进行拆补，最后将拆迁利益尽数汇至委托人账户，同时与委托人签订回迁房安置协议。关于证载权利人即李、王二人，应配合委托人进行上述协议办理，否则二人将面临高额违约金，事已至此，面对几方压力，最终二人选择让步，委托人关于该拆迁事宜也顺利解决，告一段落。

四、道华律师案件评析

深圳为解决复杂多样的房产问题，在尊重历史的前提下，同时促进土地利用开发，确保深圳的可持续发展，出台了几大规定，并独创了“历史遗留违法建筑”的概念。在2021年时深圳曾掀起一场打击“小产权房”非法交易风暴，一时间风声鹤唳，草木皆兵。而小产权房在租赁的过程中，也往往存在被确认合同无效的法律风险，对于未能取得建设工程规划用地许可证或无产证的小产权房的租赁行为是不受法律保护的，一旦因此引起纠纷诉至法院，法院通常会判决房屋租赁合同为无效合同，此时出租的小产权房不得交付使用，支付租金的请求得不到支持。如本案中既存在小产权房的买卖亦存在小产权房的租赁这两类法律行为，其中法律关系也交错复杂，正是在这期间，每一个环节都没有在专业的人士指导下进行，也没有委托律师进行过咨询，因此到最后出现了许多不可控的问题。

小产权房虽然相较商品房而言具有极大的价格优势，但是却蕴涵着巨大的法律风险，一是拿不到正式的房产证，买受人并非法律意义上的产权人，二是买卖合同一般会被认定无效，当发生纠纷时，法院可能会以“先行后民”为由不予受理，导致维权困难。因此，购买或者销售小产权房须谨慎，建议买受人或者出卖人通过事先咨询专业小产权律师，在衡量全部风险后审慎进行交易。

五、相关法律法规索引

1、《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号），规定村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。至此深圳的土地全部转为国有土地。

2、《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（深圳市第四届人民代表大会常务委员会公告〔第101号〕），对农村城市化历史遗留违法建筑进行普查，符合确认产权条件的，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。

3、《关于进一步加快宝安区处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑处理工作的意见》（深宝府[2006]19号）核发绿本《房地产证》，土地性质为国有，土地来源为划拨，不确定使用年限。

4、《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

5、《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第4条，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。