深圳历史遗留小产权房遗嘱存无效风险，道华律师助继承人公证遗产分配协议追回遗产份额及租金

导语：本案房产属于历史遗留违法建筑类小产权房，多数人认为，具有历史遗留申报回执便相当于有了确权证明，但是此回执和不动产登记证书天差地别。本案委托人母亲（以下简称蔡母）2023年6月在家中因病去世，留下数栋小产权房屋。为避免去世后子女因遗产问题反目成仇，蔡母生前特意打印遗嘱一份，但由于对法律知识的匮乏，蔡母遗嘱形式存在瑕疵，效力存在争议。蔡母共有三个子女，因委托人定居香港，所以房屋一直由其弟弟、妹妹代为出租。现如今蔡母离世，弟弟妹妹霸占遗产，亲情关系岌岌可危。委托人为了家族和谐团结，维护兄弟姐妹亲情，委托道华房产与工程律师团结合遗产及各方继承人的真实意愿制定解决方案，平衡各继承人遗产利益，道华律师将诉讼程序与谈判方式相结合，协助委托人制定财产分配方案，妥善解决本案小产权房相关遗产继承纠纷。

一、案情回顾

2023年6月，蔡母在家中去世，生前留有遗嘱，将位于深圳市龙华区数栋小产权房屋分配给蔡女士和其弟弟蔡先生（以下简称蔡弟）和其妹妹蔡小姐（以下简称蔡妹）共同所有、使用。2009年，蔡女士和蔡弟、蔡妹三人对数栋小产权房屋向深圳市龙华区某社区工作站进行了历史遗留申报登记。除部分小产权房屋由蔡弟、蔡妹生活使用外，其他大量闲置房屋一直用于出租收益，蔡弟负责收取租金。起初蔡弟会租金分给蔡女士，后来由于蔡女士居住在香港，蔡弟经常以此为理由拖欠蔡女士应继承的租金收益，由此双方产生矛盾，蔡女士要求蔡弟将属于自己的房产份额交由自己管理，蔡弟否认蔡女士有权继承，并否认遗嘱效力，认为蔡女士长期不在蔡母身边，未尽主要扶养义务不应继承蔡母遗产。蔡女士见沟通无望，就案涉遗产继承事宜与道华房产律师团充分沟通，并委托道华房产律师团全面维护其合法权益。

二、小产权房继承法律关系复杂，道华律师全面分析案件风险

1、历史遗留登记类小产权房屋未经相关部门的实质性处理，房屋权属未经登记，存在无法继承的风险。

小产权房不是一个具体的法律概念，一般会具备几类特征：第一，房产在村集体土地上建设、使用；第二，房产建设时没有取得行政部门出具的建设规划许可；第三，没有进行商品房不动产登记，即没有取得红本房产证；第四，没有在两规部门申请历史遗留问题违法建筑普查登记。

因涉案房产为历史遗留违法建筑类型的小产权房，没有进行商品房不动产登记、虽然有向社区工作站进行了历史遗留问题违法建筑普查登记，但是相关部门也未对涉案房产的合法性进行审查并作出认定。涉案房屋存在法律效力上的瑕疵，如证据收集不齐不全，遗产继承纠纷中，将存在被法院驳回诉讼请求的法律风险。

2、被继承人去世后，遗留房产所产生的租金收益能否作为遗产继承？   

小产权房的租赁价格相比于一般的商品房而言存在一定的优势，所以大批人群在租房时会选择小产权房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》相关规定，就此类未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所签订的租赁合同无效。虽然合同无效，如果承租人已经实际占有、使用房产，房产的使用价值得到实现，出租人仍可以要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。那么，该历史遗留小产权房租金收益是否属于遗产？蔡弟是否应按照蔡女士继承的房产份额按比例支付租金？

3、历史遗留小产权房屋无产权证书，继承人未明确的情况下，房屋后续旧改、拆迁补偿等财产权益无法得到保证。

历史遗留小产权房仅有申报回执，并不构成真正法律意义上的产权。物权角度来看只有使用权，没有所有权。城市更新进程中，许多房产因房屋权属不明导致政府拆迁安置补偿过程中无法确认受偿主体，又因历史遗留房产年份较长，部分权利人领取申报回执后已过世，回执登记人的继承人更加难以在拆迁过程中顺利领取拆迁安置补偿权益。案涉历史遗留房屋后续一旦涉及拆迁事宜，蔡女士很有可能因继承人身份、继承权等问题难以顺利取得拆迁利益，而蔡女士长期在香港，未实际使用案涉房产，房产相关凭证难以获取，继承使用权的难度更大。

三、道华律师总结案件争议焦点如下

本案诉争历史遗留小产权房产申报回执填写在被继承人蔡母名下，2023年6月蔡母去世，生前留有遗嘱，但是遗嘱形式存在瑕疵，效力存在争议。蔡弟主张被继承人蔡母的遗嘱不符合法定形式，应属无效，蔡女士无权通过遗嘱继承案涉房屋，房屋出租所产生的租金利益是被继承人死后产生，不属于被继承人合法财产不应作为遗产进行分配。

经过对本案的全面梳理，道华律师归纳如下争议焦点：

1、蔡母所留遗嘱是否有效，如确有无效风险，应当如何规避？

2、历史遗留小产权房的继承是否属于法院受理范围？蔡女士能否通过法院判决确认有权继承的遗产份额？

3、被继承人去世后，小产权房产生的租金利益是否属于遗产范围？

四、道华律师助委托人公证遗产分配协议，公证书作为关键证据为胜诉奠定基础

1、道华律师以诉促谈，迅速财产保全，通过协助蔡女士与其他继承人签署遗产分配协议，规避遗嘱无效法律风险。

基于遗嘱效力存在争议，为帮助委托人能够按照遗嘱份额继承遗产，道华律师迅速提请立案，启动诉讼程序同时申请财产保全。财产保全后，蔡弟蔡妹主动找到蔡女士沟通遗产分配事宜，希望蔡女士撤回起诉并解封财产。道华律师把握沟通时机，为防止蔡弟蔡妹在后续遗产的实际分割中再次反悔、提出异议，迅速组织三人在原有遗嘱内容的基础上对存在法律风险的条款进行修改，在各继承人达成一致的基础上协助各方签署遗产分配协议，并对该份遗产分配协议的签署进行公证，为遗产分割提供保障。

2、历史遗留小产权房屋属于被继承人合法财产，历史遗留小产权房的使用权可以作为遗产继承。

案涉小产权房屋已办理历史遗留问题违法建筑普查登记，未取得不动产登记权证，在行政主管部门对该建筑作出处理前，无法对案涉房产的所有权进行确权和分割。道华律师认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同虽然无效，但出租人可以要求参照合同由承租人支付房屋占有使用费的规定。可见，对违法建筑的使用和收益同样受到法律保护。再根据《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第四条规定，涉及违法建筑使用费的给付，婚姻家庭、继承案件中的权益分割，占有保护，建筑物、构筑物倒塌损害责任等纠纷，属于民事案件受理范围，案涉历史遗留小产权房在可以证明属于被继承人合法财产的前提下，依法请求法院对使用权进行分割。

3、小产权房屋租金利益应得到保护，道华律师通过诉讼程序为委托人夺回案涉房屋份额及租金收益。

在案件庭审中道华律师指出，涉案房产属历史遗留违法建筑，已经办理了历史遗留违法建筑的相关申报手续，虽未有房产登记手续，但权利人对该房产具有进行管理、使用、收益的权利。本案蔡女士合法继承蔡母遗产，对案涉小产权房屋依法享有合法的使用权。根据《中华人民共和国民法典》第二百六十六条 、第二百六十七条规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。本案蔡弟、蔡妹未经蔡女士同意，将该涉案房屋出租，属无权处分行为，构成对蔡女士财产权利的侵犯。因此蔡弟、蔡妹在将涉案房屋取得的全部出租利益返还蔡女士的同时，还应将长期侵占蔡女士的小产权房屋予以返还。

五、道华律师诉讼与调解方案双管齐下，助委托人确认遗产份额并收回租金

蔡女士委托道华律师后，道华律师通过财产保全手段限制冻结对方租金账户并与对方积极沟通，成功促成其他继承人与委托人签署遗产分配协议，确保委托人财产利益，该遗产分配协议的签订，成为委托人确认房屋遗产份额及追回租金的重要证据，从根源上规避了因遗嘱无效风险可能引发的不利局面，为蔡女士胜诉奠定了基础。

诉讼阶段，道华律师通过丰富的实战案例以及法律规定充分向法院论证蔡女士有权继承案涉历史遗留小产权房，强调基于蔡母遗嘱及遗产分配协议足以认定蔡女士对案涉小产权房应当继承的遗产份额。此外，涉案小产权房屋出租所获租金属于基于遗产产生的孳息，蔡女士有权按遗产份额收取租金，前述观点得到法院的全面支持。

六、道华律师案件评析

深圳市为解决复杂多样房产的规制问题，在尊重历史的前提下，同时促进土地利用开发，确保深圳的可持续发展，出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》等法规及规章进行调整。因此，深圳独创了“历史遗留违法建筑”的概念。

邹俊岳律师指出，本案的小产权房虽然进行了历史遗留登记，但并未取得建设用地使用权证或规划许可的建筑物。小产权房不同于市场商品房，转让行为具有一定的风险及法律障碍。无房产证的小产权房在行政主管部门依法作出处理前，其所有权在法律上是无法进行确认、更无法分割继承的。但对于该类小产权房的使用权及收益权，可以根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条之规定予以继承。

小产权房的继承权及继承份额是如果通过国家相关登记机关登记确定的，最好的方式就是通过法院调解或判决等法律文书形式予以确定。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因此，法院的调解或判决文书成为确定小产权房继承权的合法有效凭证。

七、案例相关法律法规

1、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第十条，依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。

2、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第六条，违法建筑行为人应当在本规定公布之日起一年内就所建违法建筑向规划国土资源部门申报。规划国土资源部门应当予以登记造册，进行处理。

3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同虽然无效，但出租人可以要求参照合同由承租人支付房屋占有使用费。

4、《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第四条，涉及违法建筑使用费的给付，婚姻家庭、继承案件中的权益分割，占有保护，建筑物、构筑物倒塌损害责任等纠纷，属于民事案件受理范围。

5、《中华人民共和国民法典》第二百二十九条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

6、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。