深圳二手房买卖纠纷，房价上涨卖家拒绝过户，道华律师助买家解约退定金，获赔购房总价17%违约金
导语：2020年1月份，邱某在中介公司的居间下，与柳某及中介公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定邱某向柳某购买其名下位于宝安区的二手房一套。合同签订后，邱某即向柳某指定收款账户转账支付30万元定金。2020年3月，邱某按照合同约定在建设银行办理购房款监管手续，并将全部购房款300余万元支付至建设银行指定账户，邱某履行合同义务完毕后，柳某却因该地房价骤然升高，为毁约而拒不还清按揭银行贷款，拒办注销抵押登记手续，同时因柳某被案外人起诉，导致房屋已被法院查封，即便邱某要求继续履行，也存在因查封无法办理过户的风险。该房屋系邱某花费半生积蓄，为家庭准备在深圳的安家之所，邱某欲解除房屋买卖合同，退还定金，追究柳某违约责任。道华房产律师团接受邱某委托后积极取证，通过律师函固定证据，快速保全，起诉至宝安区人民法院，成功代理法院判决解除合同，退回定金，并由柳某支付购房总价17%的高额违约金，最终经强制执行，成功为邱某收回全部款项，案件得以顺利解决。
一、案情回顾
2020年1月份，邱某欲在宝安区购买二手房一套，在深圳某地产中介公司（下称“中介公司”）的居间下，确定购买柳某位于宝安区沙井街道的二手商品房，遂与柳某及中介公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定邱某在合同签订后三日内向柳某支付定金30万元，于2020年2月28日前向银行办理监管手续，并将剩余购房款支付至指定账户进行监管，柳某则需在邱某办理监管手续及办出贷款承诺函45日内自筹资金还清房贷，并办理抵押登记注销手续。
合同签订后，邱某于2020年1月17日及1月20日各支付15万元，并由柳某出具收据确认已收到定金30万元，其中1万元作为交房保证金交由中介公司保管。后因柳某未能及时筹集资金还清贷款，故经双方协商签署《补充协议》，延缓解押时间，将邱某办理资金监管手续时间变更为2020年3月6日。2020年3月6日，邱某与柳某在建设银行办理资金监管手续，邱某将剩余房款支付至指定账户，建设银行于2020年3月16日出具《二手楼按揭贷款承诺书》，柳某即应于2020年4月30日前筹集资金还清房贷并办理抵押登记注销手续。后案涉房屋房价上涨，柳某心生悔意，恰逢案外人张某起诉柳某并查封案涉房屋，柳某当即采取冷处理态度，致使案涉房屋未能解押，并处于查封状态，无法过户至邱某名下。
1、两难之境，邱某该如何抉择？
因柳某拒不配合办理解押手续，且案涉房屋已遭案外人张某查封，邱某陷入两难之境，如坚持要房，则不知柳某何时能够配合还清房贷并办理解押手续，更不知其是否有能力同时还清房贷，且同时解决张某查封案涉房屋的事宜，如缺其一，则案涉房屋无法顺利过户至邱某名下。如解除合同，则不清楚自己是否有权单方解除合同；若无权解除合同，自己单方撕毁购房合同，恐将承担违约责任。即便有权解除合同，依照定金罚则，也仅能由法院判令柳某双倍返还定金60万元或承担违约责任，邱某心有不甘，且能否顺利回款尚未可知，毕竟柳某已有张某这一案件在身，是否有能力偿还邱某亦不可知。
为此，邱某纠结良久，两难之境，前路未知，邱某该如何抉择方能最大限度维护自身权益？
2、道华房产律师团凭自身丰富的纠纷解决能力，获邱某信任接受其委托。
邱某面对两难之境，深知须有专业人士出面代为解决方是正途，在经历与多家律所沟通面谈后，了解到道华房产律师团十五年来深耕房产法律服务领域，具有丰富的疑难房产纠纷解决经验，且有诸多成功案例，决定全权交由道华房产律师团处理，道华律师自此介入案件，最大限度维护邱某的合法权益。
3、案情复杂，道华律师经过全面分析研判，总结本案疑难点，并提出相应解决方案。
（1）如何才能最大限度保障邱某权益。
（2）如何保障邱某具有合法的合同解除权，进而要求柳某承担违约责任；
（3）如何确认柳某的支付能力，确保案件后续的顺利执行。
二、道华律师积极取证，快速立案，成功保全柳某财产
1、经道华律师全面分析案情，邱某决定解除购房合同，要求柳某返还定金并支付违约金。
道华律师接受邱某委托后，针对三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》进行细致研究，详细分析其中各项约定，并结合邱某的描述，为邱某分析其后续的解决方案。
其一为要求柳某按照合同约定继续履行合同：按照双方签订的补充协议，建设银行于2020年3月16日出具《二手楼按揭贷款承诺书》，柳某即应于2020年4月30日前筹集资金还清房贷并办理抵押登记注销手续，现柳某未履行相应合同义务，邱某有权要求其继续履行，并以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金。这一情况下，对于柳某能否就张某对案涉房屋查封的事宜进行解封尤未可知，在未能解封的情况下，也没有将房屋过户至邱某名下的可能。
其二则为要求解除合同：柳某未在2020年4月30日前筹集资金还清房贷并办理抵押登记注销手续，按照签订的合同约定，柳某逾期履行超过五日，邱某可解除合同并要求柳某支付转让成交价的20%或双倍返还已支付的定金。对于这一情况，关键在于邱某未办理抵押注销登记是否系其主观过错还是外观因素导致，这将决定邱某解除合同的诉请能否达成，且主张的违约金能否得到支持。
经过道华律师的分析，邱某决定采取解除购房合同的方案，道华律师即以该目标为导向，为邱某争取其合法权益。
2、道华律师积极固定证据，为达成诉讼目标做好前期准备，并向宝安法院提起诉讼。
道华律师接受委托后，按照邱某的意愿，开始为解除购房合同而固定相应的证据。2020年5月初，邱某、柳某及地产公司就办理解押手续及查封措施事宜建立微信群协商，柳某表示正在准备资金进行办理解押及解封手续，要求延后十余天时间，邱某当即与道华律师沟通，道华律师指导邱某进行回应，明确拒绝再行签署补充协议。
2020年5月11日，道华律师向柳某发送《律师函》，主张柳某在2020年4月30日前未能还清案涉房屋的按揭贷款并办理注销抵押登记手续，且案涉房屋仍处于张某查封状态，导致无法办理过户登记手续，已构成严重违约，要求柳某向邱某返还购房定金、支付违约金、融资担保费用、房产评估费用、资金监管期间利息损失等各项损失一百余万元。
道华律师在发送《律师函》的同时，向深圳市不动产中心调取案涉房屋登记信息，了解到该房屋于2006年经核准登记至柳某名下，直至2020年3月份，案涉房屋因张某诉柳某一案被深圳市福田区人民法院查封，截至道华律师查询之日，案涉房屋仍处于查封状态，这为柳某未能履行合同约定固定了关键性证据。
3、道华律师采取保全措施，查封案涉房屋，为胜诉后回款提供充足保障。
通过前期与柳某的沟通试探，了解到张某查封案涉房屋的案件标的较小，如邱某后续查封该房屋，以第一顺位轮候查封该房屋，即便后边强制执行申请拍卖，在偿还张某款项后，其剩余款项也足以偿还邱某的款项。
为此，道华律师在全面分析案件事实，固定相应证据，准备完善的诉讼方案后向法院提起诉讼，同时申请财产保全，向法院申请查封案涉房屋及柳某的其他财产，成功按照道华律师的设想，成为张某后的第一顺位轮候查封，为后续邱某执行回款提供充足保障。
三、一审全面胜诉，判令被告退还购房定金，并赔偿购房总价17%违约金
1、柳某在《二手房买卖及居间服务合同》履行过程中多次违约，未按照合同约定履行完毕赎楼义务，已然构成根本违约，应当承担相应的违约责任。
柳某未在2020年4月30日前完成赎楼义务，造成合同无法根本履行，已经构成根本违约。按照合同第6条第（2）款之约定，柳某应当在2020年4月30日前自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。但是柳某始终未办理完成上述赎楼手续，柳某虽称案涉查封金额小，对于交易影响不大，但是无论是通过担保公司抑或通过自身筹措资金方式，柳某始终未履行合同约定的赎楼义务，案涉房屋始终存在查封情况，合同无法根本履行。在经邱某多次进行催告后，柳某始终拖延办理赎楼时间。
且柳某未办理赎楼义务的违约结果系其自身行为所致，与邱某无关。根据市场交易中赎楼的具体操作流程，案涉房产解除抵押、查封无需邱某予以签字配合，柳某可自行委托赎楼公司办理赎楼手续，履行赎楼义务。但是柳某对于案涉房屋的赎楼进程未作任何形式之推动，在邱某起诉后仍未办理完成赎楼义务。反而在履行期限届满前2日内持续要求邱某同意其延期赎楼，对于此延期要求，已经严重超出了合同约定范围，邱某有权对此进行拒绝且也没有义务配合柳某签订延期过户协议。
同时，案涉房产房价上涨，柳某存在违约故意。案涉房产的实际交易价格在交易期间至今上涨了30%，柳某在案涉交易过程中存在怠于履约，一直拖延不办理房产解押、解封手续的行为，且柳某曾表示愿意双倍返还定金，但并不足以弥补其违约行为给邱某造成的损失，结合上述柳某违约行为，邱某认为柳某存在违约故意。
2、邱某在合同履行过程中并不存在违约情形，邱某有权拒绝柳某延期请求，柳某以此为由要求邱某承担违约责任，缺乏事实与法律依据。
首先，案涉购房合同签订后，邱某依约支付了购房定金30万元，并在双方变更后的期限内办理了资金监管，已履行了其作为买方的付款及付款保证义务。其次，根据《二手房买卖及居间服务合同》之约定，涉案房产处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起45日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。邱某与柳某于2020年3月6日办理了资金监管，邱某于2020年3 月16日出具了《二手楼按揭贷款承诺书》，则柳某应当于2020 年4月30日前自行筹资还清按揭银行贷款并注销抵押登记手续。但截至邱某起诉之时，涉案房产仍处于抵押查封状态，无法办理过户手续。最后，柳某主张涉案房产未能完成赎楼系因邱某不予配合所致。对此，柳某作为出售房产的一方，应当保证所售房产处于可上市交易的状态，无论注销房产抵押登记抑或解除房产查封均属于其应当履行的合同义务。即便各方当事人曾于2020年4月28日就延期履行进行协商，但邱某已明确表示不同意再签署补充协议，亦即不同意卖方延迟完成赎楼手续的要求。柳某在履行期限届满前要求邱某延期，已超出合同约定范围，邱某有权拒绝，柳某以此为由主张邱某构成违约，缺乏事实和法律依据，依法应当不予采纳。柳某因其自身原因未能在约定期限内注销房产抵押登记并解除查封，导致涉案合同无法继续履行，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
3、柳某严重违反合同约定，邱某依据合同有权解除合同，并要求柳某支付相应的违约金。
邱某作为守约一方有权主张解除合同并要求柳某支付违约金。由于道华律师已于2020年5月11日向柳某发送律师函要求解除合同，柳某收到函件，故涉案合同应于2020年5月11日解除，柳某应将其收取的定金返还邱某，其中托管于第三人地产公司处的定金人民币1万元，由地产公司负责返还，剩余定金29万元由柳某退还给邱某。
同时，根据合同约定，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。在柳某已构成根本违约的情形下，邱某有权要求柳某支付房产转让成交价20%的违约金，此项诉求系符合合同约定。但不排除法院认为该诉请过高而酌情调低的情形，为此，道华律师多番举证案涉房屋系应房价上涨，柳某心生悔意而拒不履行案涉合同，给邱某造成了可期利益损失，要求按照合同约定裁判邱某支付成交价20%的违约金。
四、二审法院维持原判，通过谈判、执行，成功为邱某取得全部判决金额
经过道华律师运筹，成功促使法院认定柳某违反合同约定，裁判双方解除案涉合同，由柳某及地产公司返还邱某支付的购房定金30万元，并结合案件的具体情况，认为柳某在履行期限届满前要求邱某延期是否存在银行办公时间的因素无法查明，酌情调整为按照转让成交价17%计付为人民币642600元。
具体判项如下：
1、确认原告邱某与被告柳某签署的《二手房买卖及居间服务合同》于2020年5月11日解除；
2、被告柳某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱某返还定金人民币290000元；
3、第三人地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱某支付人民币10000元；
4、被告柳某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱某支付违约金人民币642600元；
5、驳回被告柳某的全部反诉请求。
案涉判决生效后，道华律师双管齐下，在向福田法院申请强制执行的同时，也与柳某进行积极沟通，向其陈明如其未按照法院判决执行所可能承担的相应后果，且邱某也已查封了案涉房屋，即便其未履行判决，邱某亦可通过法院强制执行，就该房屋进行拍卖，所得价款也足以偿还邱某，而柳某自身也必将遭受极大的损失，毕竟法院拍卖房屋系按照房屋现价的八折进行拍卖，柳某将得不偿失。经过道华律师的多番沟通，柳某同意向邱某支付判决金额，最终在执行法官的主持下，柳某将款项支付至邱某指定的收款账户，双方至此案结事了。
道华律师超额完成了邱某的诉讼目标，并成功为其收取法院判决金额一百余万元，赢得了邱某的高度赞誉。
五、道华律师办案心得
道华房产律师团十余年来专注房产纠纷领域，凭借着丰富的诉讼经验，全面分析研判本案案情，通过诉前发送律师函固定证据、诉讼采取保全措施查封财产，为后续回款提供充足保障、诉后积极沟通，快速采取措施促使邱某取得全部判决款项，赢得了委托人邱某的高度赞誉。
邹俊岳律师认为，商品房买卖合同纠纷中，法院审判的重心在于违约情形系由买卖双方哪一方造成的以及违约程度，进而根据违约情形的严重性及买卖双方的真实意愿，结合购房合同中的相关约定，裁判解除购房合同，抑或继续履行合同，并界定违约方所应承担的违约责任。
本案中，邹律师在接受邱某委托后，当即全面了解案件事实情况，并综合分析案件后续可能产生的相应后果，与邱某沟通确认其选择解除合同的诉讼方案后，着手为该方案固定相应证据，向柳某发送律师函，明确向其表明因柳某的违约行为，邱某向其提出解除购房合同，并要求其承担相应的违约责任。这一律师函的发送，成为法院认定解除合同的重要因素，律师函的发送时间也被法院认定为解除购房合同的时间，而其中的内容，也最终成为法院认定柳某违约的重要依据。
在诉讼的同时，做好相应的保障工作也是极为重要的。道华律师在接受委托后，果断采取财产保全措施，成功查封了案涉房屋，为后续执行回款提供充分保障，正因该查封财产在手，也得以在后续沟通谈判中，促使柳某向邱某支付法院判决的金额。
六、案例相关法律法规
1、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
2、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
4、《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
5、《中华人民共和国民法典》第五百八十八条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
